【最強ハック】海外駐在員の不動産投資、本当の最強ハックはこれだった。

こんにちは、ぬははです。

今日は、海外駐在員が使える資産ハックの中でも、特に強力な「不動産投資」について、記事を書いていきたいと思います！

このハックの結論から言うと、それは「海外駐在中は、不動産の家賃収入にかかる税金を、給与所得と分離して圧倒的に安く抑える」ことです。

この記事では、まず「なぜ不動産投資自体が強力なハックなのか」を説明し、その上で海外駐在員が使える税金の裏ワザを解説していきます。

そもそも、なぜ不動産投資がハックなのか？

海外駐在の税金の話に入る前に、大前提として「なぜ不動産投資が、僕のようなサラリーマンにとって強力な武器になるのか」を説明させてください。 これには、大きく3つの魅力があります。

1. レバレッジを効かせられる これが不動産投資の最大の魅力です。レバレッジとは「てこの原理」のことで、少ない自己資金で、銀行から大きな融資を受けて、何千万、何億という大きな資産を動かせるんです。株式投資では、基本的に自己資金の範囲でしか勝負できませんよね。
2. 毎月キャッシュフロー（CF）が生まれる 入居者がいる限り、毎月安定した家賃収入が入ってきます。そこからローンの返済や経費を支払っても、手元にお金が残る。つまり、お金を生み出す「資産」そのものを手に入れられるということです。
3. 他人の資本（家賃）で、自分の資産が増えていく 毎月のローン返済は、入居者さんが払ってくれる家賃から支払います。つまり、他人の力で、自分の借金がどんどん減っていく。借金が減れば、その分、純粋な自分の資産（純資産）が増えていく。これって、めちゃくちゃ強力なハックだと思いませんか？

多くの人は月々のキャッシュフローにしか目がいかないが、月々返済を行っている（借金が減っている）ことも頭に入れておいてほしい。

この不動産投資の強力なハックと、海外駐在員の特殊な立場を組み合わせることで、とんでもない相乗効果が生まれます。

【最重要】本当のハックは「家賃収入」の税金にあった

この戦略の本当の核心は、駐在中の家賃収入にかかる税金の計算方法にあります。

日本に住んでいると、給料と不動産の家賃収入は合算されて、その合計額に対して所得税や住民税がかかりますよね。給料が高い人ほど、高い税率が適用されてしまいます。

でも、海外駐在員（非居住者）の場合、日本での給料は駐在国で納税（基本的に会社持ち）、そして日本の不動産収入は日本だけで納税、という形に分かれるんです。

つまり、日本で課税される対象が、不動産収入の700万円だけになる。 課税対象額が少ないから、当然、適用される所得税率も低くなるし、住民税もかからない。これが、非居住者が不動産を持つ、本物の、そして最強な税金ハックなんです。

なぜ「出国”前”」じゃないとダメなのか？

「じゃあ、海外に行ってからゆっくり買えばいいじゃん」って思いますよね？僕も最初はそう思いました。 でも、ここにこのハックの一番大事なキモがあって、それができないんです。

日本の銀行って、海外に住んでいる「非居住者」には、不動産投資ローンをほとんど貸してくれないんですよ。

つまり、このハックを使うためのチケットは、日本に住んでいる「居住者」の間にしか手に入れられない、ということ。

海外赴任が決まってから、のんびりしてる暇はありません。出国してしまえば、この最強の武器を手に入れるチャンスは、二度とやってこないかもしれないんです。

僕の場合は海外駐在中に、不動産ハックに気づいたため、いくつかの不動産会社や金融機関に確認しましたが、やはり海外在住者に融資を行ってくれる金融機関はありませんでした。（融資条件を悪くすれば、出てくるかもしれないが、それではキャッシュフローが取れない。）

このハックを成功させるための、現実的な戦略

じゃあ、具体的にどうすればいいのか。ここが一番大事なポイントです。 「海外赴任の内示が出てから家を買う」というのは、ローン審査や物件探しの時間を考えると、正直、現実的ではありません。

このハックは、もっと計画的に進める必要があります。

駐在前に不動産を購入すれば、日本本社、海外現地法人、不動産からの3か所からの収入による最強のキャッシュフローを得ることができる。

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住宅ローンを活用する禁断の裏ワザ

さらに、もう一つ上のレベルのハックがあります。 もし、あなたが投資用ローンではなく、金利が圧倒的に安い「住宅ローン」で家を買える状況なら、それを使わない手はありません。

「住宅ローンで家を買う → 海外赴任を機に、その家を賃貸に出す」

これができれば、投資用ローンよりも低い金利で物件を運用できるので、さらに有利になります。

ただし！これには大事な注意点があります。 住宅ローンは、本来「自分が住むための家」のローンです。なので、勝手に賃貸に出すと契約違反になります。

必ず、ローンを契約する銀行に「将来的に海外転勤の可能性があるが、その場合は賃貸に出しても問題ないか」を事前に確認し、許可を得ておく必要があります。これを怠ると、後でとんでもないトラブルになる可能性があるので、絶対に忘れないでください。

もちろん、リスクも忘れてはいけない

ここまで聞くと「うわ、マジで最強じゃん！」って思いますよね。でも、ウマい話ばっかりじゃないのが投資の世界。ちゃんとリスクの話もしておきます。これを理解しないと、逆に大損こく可能性もあるから。

• 空室リスク： 借り手が見つからず、家賃収入が入らない期間が発生する可能性。
• 価格下落リスク： 購入時よりも、不動産の価値が下がってしまう可能性。
• 修繕リスク：購入した中古物件に多くの修繕が必要で、想定以上のコストが掛かる可能性。
• 災害リスク： 地震や火災などで、物件がダメージを受ける可能性。

これらのリスクを避けるためにも、購入する物件は、需要がなくならない都心部の駅近物件を選ぶなど、慎重な物件選びが何よりも重要になります。

まとめ：海外駐在は、人生最大のチャンス

海外駐在は、給料が上がるだけでなく、この不動産投資ハックのように、日本では使えないような特別な税金のメリットを享受できる、人生最大のチャンス期間です。

駐在前に不動産を購入すれば、日本本社、海外現地法人、不動産からの3か所からの収入による最強のキャッシュフローを得ることができます。

僕自身、このハックを知った時は、マジで「駐在前の俺に教えてやりてぇ…！」って思いましたからね。

僕の場合は、一度日本に帰国した後も、また海外駐在になる可能性が結構高いんです。だから、次こそは日本にいる間にしっかり準備して、次は不動産を買ってから海外に行こうと本気で思っています。

もし、これから海外赴任を控えているラッキーな人がこれを読んでいたら、この「出国前の不動産投資」は、人生を変えるレベルの選択肢になるかもしれない。本気で検討する価値、絶対ありますよ。

もちろん、投資は自己責任ですが、この情報を知っているか知らないかで、数年後に手元に残る資産が数千万円単位で変わってくるかもしれません。

この記事が、あなたの資産ハックのヒントになれば、すごく嬉しいです。